Đầu tư bất động sản được xem là một trong những lĩnh vực khó. Do đó, nếu muốn bước chân vào lĩnh vực đầy nguy hiểm này, bạn cần trang bị vốn kiến thức cần thiết, tránh tình trạng đầu tư bất động sản theo phong trào. Có 3 hình thức đầu tư bất động sản phổ biến là đầu tư lãi vốn, đầu tư dòng tiền và đầu tư bất động sản kết hợp lãi vốn – dòng tiền. Vậy khác biệt cụ thể ra sao, nên lựa chọn hình thức nào…
Mua rồi cho thuê để thu về khoản tiền hàng tháng, đây là kênh đầu tư bất động sản dòng tiền. Trong khi đó, mua bất động sản, sau đó chờ tăng giá rồi bán lại, đây là kênh đầu tư bất động sản lãi vốn.
Lãi vốn và dòng tiền là hai tiêu chí quan trọng khi quyết định đầu tư. Mỗi hình thức có những ưu điểm và nhược điểm riêng. Nhà đầu tư cần dựa trên mục đích và chiến lược đầu tư để lựa chọn hình thức phù hợp.
Lãi vốn thực chất là khoản chênh giữa giá mua vào và giá bán ra, phụ thuộc vào tiềm năng tăng giá của bất động sản. Chẳng hạn, những khu vực nằm xa trung tâm, không gần khu công nghiệp, trường học… thì yếu tố dòng tiền sẽ thấp. Hay tại những nơi có tiềm năng phát triển, có kế hoạch đầu tư xây dựng nhiều dự án hạ tầng, khu nhà ở… thì yếu tố lãi vốn sẽ tốt hơn dòng tiền.
Lãi vốn và dòng tiền trong đầu tư bất động sản
Với những nhà đầu tư nhiều kinh nghiệm nhất là trong lĩnh vực đầu tư bất động sản chắc chắn hiểu rất rõ về dòng tiền và lãi vốn.
Bất động sản Lãi vốn
Yếu tố lãi vốn có thể được hiểu đơn giản là đánh giá về tiềm năng tăng giá của bất động sản:
– Có những bất động sản bạn mua mức giá xấp xỉ 40 – 45 triệu đồng/m2 và chỉ sau 3 – 7 năm, mức tăng hay giảm không đáng kể, ví dụ như tăng từ 45 – 50 triệu đồng/m2.
– Có các bất động sản khác, mua vào với mức 3 – 10 triệu đồng/m2, sau 3 – 7 năm, mức tăng đạt gấp 5 – 6 lần so với ban đầu (20 – 50 triệu đồng/m2).
Một số hình thức đầu tư bất động sản lãi vốn thường gặp:
– Mua – xây nhà – bán,
– Mua đất – phân lô – bán,
– Mua – chờ tăng giá – bán,
– Mua nhà – sửa chữa lại – bán…
Đầu tư lãi vốn là hình thức đầu tư chú trọng vào việc mua – bán bất động sản để tạo ra lợi nhuận liên tục.
Ưu điểm và hạn chế của kênh đầu tư lãi vốn
Trong bất động sản dòng sản phẩm đem về lãi vốn nhanh nhất là đầu tư đất nền hoặc nhà mặt đất. Nói nôm na dễ hiểu thì đây là hình thức mua đi bán lại, tiền lãi chính là tiền bán chênh.
Ưu điểm: đem về khoản lợi nhuận lớn nhưng với điều kiện nhà đầu tư có được nguồn thông tin đúng. Biết khu vực nào sắp giải tỏa có kế hoạch phát triển thành dự án, khu vực nào sắp lên đặc khu, mở đường,…. Đầu tư càng sớm giá rẻ khi bán ra lợi nhuận thu về sẽ là cao nhất.
Nhược điểm: lợi nhuận lớn rủi ro cao. Nếu chọn đầu tư sai thời điểm thanh khoản khó, giá trị thanh khoản thấp thậm chí là bị “chôn vốn” bán không ai mua nếu sóng đầu tư qua đi. Đầu tư đất nền nói chung là kênh đầu tư ĂN MAY và thường chỉ dành cho nhà đầu tư kinh nghiệm, biết dừng đúng lúc.
Bất động sản dòng tiền
Nếu bạn đã mua bất động sản, xây nhà và có người thuê ngay lập tức thì nơi đó được gọi là có dòng tiền. Nếu bất động sản mà bạn sở hữu ngay gần trường học, bệnh viện,…bạn có thể thực hiện kinh doanh buôn bán và tạo ra tiền ngay, nơi đó được gọi là có dòng tiền. Ngược lại, có nhiều nơi bạn mua xong, xây lên cho thuê nhưng lại không ai đến thuê hoặc kinh doanh, nơi đó sẽ được gọi là không có dòng tiền.
Một số hình thức đầu tư thu dòng tiền như mua đất, sau đó xây nhà trọ để cho thuê hoặc thuê nhà rồi cho thuê lại. Kênh đầu tư dòng tiền là hình thức đầu tư tạo doanh thu theo chu kỳ, có thể theo tháng, theo quý hoặc theo năm. Đây là kênh đầu tư rất phổ biến, thu hút nhiều nhà đầu tư không chuyên tham gia.
Rất nhiều nhà đầu tư mua đất gần khu công nghiệp, sau đó xây nhà trọ để cho thuê
>>>Xem nhiều: Đất nền cực HOT gần khu công nghiệp lớn nhất Khánh Hòa: KCN Suối Dầu
Ưu điểm của kênh đầu tư dòng tiền là mang về khoản lợi nhuận đều đặn hàng tháng. Chẳng hạn, với số vốn khoảng 300 triệu, nhà đầu tư có thể chọn đi thuê nhà rồi cho thuê lại, thu về một khoản tiền mỗi tháng dù khoản tiền này không quá lớn. Với hình thức đầu tư này, nhà đầu tư còn cần phải tính đến chi phí hao mòn sản phẩm qua thời gian khi ước tính lợi nhuận và thời gian thu hồi vốn. Cũng với số vốn 300 triệu này, có nhà đầu tư sẽ lựa chọn hình thức đầu tư lãi vốn (mua – chờ tăng giá – cho thuê) để thu về khoản tiền lớn hơn, xoay vòng vốn để tiếp tục đầu tư.
Ưu điểm và hạn chế của kênh đầu tư dòng tiền
Ngoài chung cư, nhà phố cho thuê thì vài năm gần đây trong lĩnh vực đầu tư BĐS dòng tiền còn “kết nạp” thêm hai dòng sản phẩm mới đó là condotel và biệt thự nghỉ dưỡng.
Ưu điểm: đem về nguồn lợi nhuận cố định hàng tháng. Dễ dàng cho thuê, giá thuê có chiều hướng tăng dần theo các năm.
Dẫn chứng: Nếu mua một căn chung cư 2 phòng ngủ trị giá 2 tỷ, gần trung tâm thành phố. Trung bình mỗi tháng cho thuê được 10 triệu. Làm công thức đơn giản (10 x 12)/2 tỷ = 6%. Tỷ suất sinh lời hàng năm là 6%, thấp hơn lãi suất gửi tiết kiệm của một số ngân hàng. Nhưng sau 3 năm, 5 năm khi chung cư xuống cấp thì chắc chắn khi bán đi nhà đầu tư sẽ không thu về được lãi vốn. Thậm chí giá trị còn bị sụt giảm do sự cạnh tranh với các dự án mới.
Bất động sản kết hợp lãi vốn và dòng tiền
Không riêng lẻ đầu tư hay lãi vốn, có một hình thức đầu tư khác là kết hợp lãi vốn và dòng tiền. Chẳng hạn, nhà đầu tư xây phòng trọ cho thuê để khai thác trong khoảng 5 năm, sau đó giá nhà đất tại khu vực đó tăng cao, nhà đầu tư quyết định bán nhà. Như vậy, trong quá trình cho thuê, nhà đầu tư thu về dòng tiền, còn khi bán sẽ thu về lãi vốn.
Với quy mô vừa: nhà đầu tư hay lựa chọn nhà phố có vị trí đắc địa, mặt tiền “khủng” để cho những ông lớn thuê như: Thế giới di động, bách hóa xanh,… Với sản phẩm nhà phố cho thuê này thường mang lại dòng tiền cực lớn và đều đặn cho chủ nhà vì rất ít khi các “ông lớn” trả mặt bằng dù thị trường khó khăn rất nhiều.
>>>Xem ngay: Bán nhà đang cho Bách Hóa Xanh thuê gần chợ Xóm Mới Nha Trang
Hoặc với quy mô lớn, nhà đầu tư có thể mua mảnh đất rộng hàng nghìn m2, xây tòa nhà 20 tầng, sau đó bán các căn hộ từ tầng 6 đến tầng 20 để thu lãi vốn. Với tầng 1 đến tầng 5, nhà đầu tư có thể cho thuê văn phòng, trung tâm thương mại để thu về dòng tiền.
Chọn bất động sản dòng tiền hay lãi vốn
Ở những nơi đã phát triển rồi, giá của bất động sản thường tương đối ổn định. Vậy còn ở những khu đang phát triển, bất động sản có tiếp tục được hưởng lãi vốn, câu hỏi lúc này của bạn là sẽ chọn mua ở đâu?
Nếu chọn sai, tiền của bạn sẽ không được sinh sôi nảy nở. Nếu một tài sản mà không thể nảy sinh ra dòng tiền thì được xem như bạn kinh doanh thất bại, hoặc đó gọi là “tài sản chết, dòng tiền chết”. Nhiều tài sản nằm ở nội thành không còn yếu tố lãi vốn cao hoặc ngược lại, đồng thời nhiều tài sản ở xa trung tâm không có yếu tố dòng tiền. Bạn là nhà đầu tư bất động sản, nếu muốn thành công, chắc chắn bạn cần nắm bắt rõ những yếu tố này, vừa để tránh được việc đầu tư không thuận lợi, vừa tránh tạo ra rủi ro mặt pháp lý.
Điều cuối cùng là bạn đừng quên đầu tư vào chuyên môn khi bước vào đầu tư bất động sản. Dù làm ở bất cứ lĩnh vực gì, bạn cũng nên nghiên cứu thông tin lẫn kiến thức chuyên môn có liên quan, tìm hiểu về thị trường thực tế và khả năng quan sát nhạy bén, nền tảng tư duy tốt.
Nếu bạn cần tư vấn đầu tư bất động sản Nha Trang – Khánh Hòa thì hãy liên hệ ngay với NhaDatNhaTrangOnline.com qua số Hotline: 0898.14.3368 (zalo) để được tư vấn trực tiếp.
Nguồn: Nhà Đất Nha Trang Online
Mua rồi cho thuê để thu về khoản tiền hàng tháng, đây là kênh đầu tư bất động sản dòng tiền. Trong khi đó, mua bất động sản, sau đó chờ tăng giá rồi bán lại, đây là kênh đầu tư bất động sản lãi vốn.
Lãi vốn và dòng tiền là hai tiêu chí quan trọng khi quyết định đầu tư. Mỗi hình thức có những ưu điểm và nhược điểm riêng. Nhà đầu tư cần dựa trên mục đích và chiến lược đầu tư để lựa chọn hình thức phù hợp.
Lãi vốn thực chất là khoản chênh giữa giá mua vào và giá bán ra, phụ thuộc vào tiềm năng tăng giá của bất động sản. Chẳng hạn, những khu vực nằm xa trung tâm, không gần khu công nghiệp, trường học… thì yếu tố dòng tiền sẽ thấp. Hay tại những nơi có tiềm năng phát triển, có kế hoạch đầu tư xây dựng nhiều dự án hạ tầng, khu nhà ở… thì yếu tố lãi vốn sẽ tốt hơn dòng tiền.
Lãi vốn và dòng tiền trong đầu tư bất động sản
Với những nhà đầu tư nhiều kinh nghiệm nhất là trong lĩnh vực đầu tư bất động sản chắc chắn hiểu rất rõ về dòng tiền và lãi vốn.
- Dòng tiền: hiểu đơn giản đây là dòng lợi nhuận hàng tháng, hàng quý, hàng năm nhà đầu tư nhận được từ hoạt động kinh doanh, cho thuê BĐS.
- Lãi vốn: là khoản tiền nhà đầu tư có được khi bán hoặc sang nhượng lại bất động sản.
Bất động sản Lãi vốn
Yếu tố lãi vốn có thể được hiểu đơn giản là đánh giá về tiềm năng tăng giá của bất động sản:
– Có những bất động sản bạn mua mức giá xấp xỉ 40 – 45 triệu đồng/m2 và chỉ sau 3 – 7 năm, mức tăng hay giảm không đáng kể, ví dụ như tăng từ 45 – 50 triệu đồng/m2.
– Có các bất động sản khác, mua vào với mức 3 – 10 triệu đồng/m2, sau 3 – 7 năm, mức tăng đạt gấp 5 – 6 lần so với ban đầu (20 – 50 triệu đồng/m2).
Một số hình thức đầu tư bất động sản lãi vốn thường gặp:
– Mua – xây nhà – bán,
– Mua đất – phân lô – bán,
– Mua – chờ tăng giá – bán,
– Mua nhà – sửa chữa lại – bán…
Đầu tư lãi vốn là hình thức đầu tư chú trọng vào việc mua – bán bất động sản để tạo ra lợi nhuận liên tục.
Ưu điểm và hạn chế của kênh đầu tư lãi vốn
Trong bất động sản dòng sản phẩm đem về lãi vốn nhanh nhất là đầu tư đất nền hoặc nhà mặt đất. Nói nôm na dễ hiểu thì đây là hình thức mua đi bán lại, tiền lãi chính là tiền bán chênh.
Ưu điểm: đem về khoản lợi nhuận lớn nhưng với điều kiện nhà đầu tư có được nguồn thông tin đúng. Biết khu vực nào sắp giải tỏa có kế hoạch phát triển thành dự án, khu vực nào sắp lên đặc khu, mở đường,…. Đầu tư càng sớm giá rẻ khi bán ra lợi nhuận thu về sẽ là cao nhất.
Nhược điểm: lợi nhuận lớn rủi ro cao. Nếu chọn đầu tư sai thời điểm thanh khoản khó, giá trị thanh khoản thấp thậm chí là bị “chôn vốn” bán không ai mua nếu sóng đầu tư qua đi. Đầu tư đất nền nói chung là kênh đầu tư ĂN MAY và thường chỉ dành cho nhà đầu tư kinh nghiệm, biết dừng đúng lúc.
Bất động sản dòng tiền
Nếu bạn đã mua bất động sản, xây nhà và có người thuê ngay lập tức thì nơi đó được gọi là có dòng tiền. Nếu bất động sản mà bạn sở hữu ngay gần trường học, bệnh viện,…bạn có thể thực hiện kinh doanh buôn bán và tạo ra tiền ngay, nơi đó được gọi là có dòng tiền. Ngược lại, có nhiều nơi bạn mua xong, xây lên cho thuê nhưng lại không ai đến thuê hoặc kinh doanh, nơi đó sẽ được gọi là không có dòng tiền.
Một số hình thức đầu tư thu dòng tiền như mua đất, sau đó xây nhà trọ để cho thuê hoặc thuê nhà rồi cho thuê lại. Kênh đầu tư dòng tiền là hình thức đầu tư tạo doanh thu theo chu kỳ, có thể theo tháng, theo quý hoặc theo năm. Đây là kênh đầu tư rất phổ biến, thu hút nhiều nhà đầu tư không chuyên tham gia.
>>>Xem nhiều: Đất nền cực HOT gần khu công nghiệp lớn nhất Khánh Hòa: KCN Suối Dầu
Ưu điểm của kênh đầu tư dòng tiền là mang về khoản lợi nhuận đều đặn hàng tháng. Chẳng hạn, với số vốn khoảng 300 triệu, nhà đầu tư có thể chọn đi thuê nhà rồi cho thuê lại, thu về một khoản tiền mỗi tháng dù khoản tiền này không quá lớn. Với hình thức đầu tư này, nhà đầu tư còn cần phải tính đến chi phí hao mòn sản phẩm qua thời gian khi ước tính lợi nhuận và thời gian thu hồi vốn. Cũng với số vốn 300 triệu này, có nhà đầu tư sẽ lựa chọn hình thức đầu tư lãi vốn (mua – chờ tăng giá – cho thuê) để thu về khoản tiền lớn hơn, xoay vòng vốn để tiếp tục đầu tư.
Ưu điểm và hạn chế của kênh đầu tư dòng tiền
Ngoài chung cư, nhà phố cho thuê thì vài năm gần đây trong lĩnh vực đầu tư BĐS dòng tiền còn “kết nạp” thêm hai dòng sản phẩm mới đó là condotel và biệt thự nghỉ dưỡng.
Ưu điểm: đem về nguồn lợi nhuận cố định hàng tháng. Dễ dàng cho thuê, giá thuê có chiều hướng tăng dần theo các năm.
- Đối với condotel và biệt thự nghỉ dưỡng, khách hàng chỉ cần bỏ vốn đầu tư. 6 tháng/lần tiền lợi nhuận sẽ tự động chảy về tài khoản. Không tốn thời gian tìm kiếm người thuê, không mất thời gian quản lý cũng như bảo trì bảo dưỡng bất động sản.
- Sử dụng dòng tiền lợi nhuận vào các hoạt động đầu tư khác để gia tăng thêm nguồn thu.
- Ngoài khoản lợi nhuận cố định. Sau khoảng thời gian nhất định nhà đầu tư sẽ sở hữu hoàn toàn bất động sản cho thuê.
Dẫn chứng: Nếu mua một căn chung cư 2 phòng ngủ trị giá 2 tỷ, gần trung tâm thành phố. Trung bình mỗi tháng cho thuê được 10 triệu. Làm công thức đơn giản (10 x 12)/2 tỷ = 6%. Tỷ suất sinh lời hàng năm là 6%, thấp hơn lãi suất gửi tiết kiệm của một số ngân hàng. Nhưng sau 3 năm, 5 năm khi chung cư xuống cấp thì chắc chắn khi bán đi nhà đầu tư sẽ không thu về được lãi vốn. Thậm chí giá trị còn bị sụt giảm do sự cạnh tranh với các dự án mới.
Bất động sản kết hợp lãi vốn và dòng tiền
Không riêng lẻ đầu tư hay lãi vốn, có một hình thức đầu tư khác là kết hợp lãi vốn và dòng tiền. Chẳng hạn, nhà đầu tư xây phòng trọ cho thuê để khai thác trong khoảng 5 năm, sau đó giá nhà đất tại khu vực đó tăng cao, nhà đầu tư quyết định bán nhà. Như vậy, trong quá trình cho thuê, nhà đầu tư thu về dòng tiền, còn khi bán sẽ thu về lãi vốn.
Với quy mô vừa: nhà đầu tư hay lựa chọn nhà phố có vị trí đắc địa, mặt tiền “khủng” để cho những ông lớn thuê như: Thế giới di động, bách hóa xanh,… Với sản phẩm nhà phố cho thuê này thường mang lại dòng tiền cực lớn và đều đặn cho chủ nhà vì rất ít khi các “ông lớn” trả mặt bằng dù thị trường khó khăn rất nhiều.
>>>Xem ngay: Bán nhà đang cho Bách Hóa Xanh thuê gần chợ Xóm Mới Nha Trang
Hoặc với quy mô lớn, nhà đầu tư có thể mua mảnh đất rộng hàng nghìn m2, xây tòa nhà 20 tầng, sau đó bán các căn hộ từ tầng 6 đến tầng 20 để thu lãi vốn. Với tầng 1 đến tầng 5, nhà đầu tư có thể cho thuê văn phòng, trung tâm thương mại để thu về dòng tiền.
Chọn bất động sản dòng tiền hay lãi vốn
Ở những nơi đã phát triển rồi, giá của bất động sản thường tương đối ổn định. Vậy còn ở những khu đang phát triển, bất động sản có tiếp tục được hưởng lãi vốn, câu hỏi lúc này của bạn là sẽ chọn mua ở đâu?
Nếu chọn sai, tiền của bạn sẽ không được sinh sôi nảy nở. Nếu một tài sản mà không thể nảy sinh ra dòng tiền thì được xem như bạn kinh doanh thất bại, hoặc đó gọi là “tài sản chết, dòng tiền chết”. Nhiều tài sản nằm ở nội thành không còn yếu tố lãi vốn cao hoặc ngược lại, đồng thời nhiều tài sản ở xa trung tâm không có yếu tố dòng tiền. Bạn là nhà đầu tư bất động sản, nếu muốn thành công, chắc chắn bạn cần nắm bắt rõ những yếu tố này, vừa để tránh được việc đầu tư không thuận lợi, vừa tránh tạo ra rủi ro mặt pháp lý.
Điều cuối cùng là bạn đừng quên đầu tư vào chuyên môn khi bước vào đầu tư bất động sản. Dù làm ở bất cứ lĩnh vực gì, bạn cũng nên nghiên cứu thông tin lẫn kiến thức chuyên môn có liên quan, tìm hiểu về thị trường thực tế và khả năng quan sát nhạy bén, nền tảng tư duy tốt.
Nếu bạn cần tư vấn đầu tư bất động sản Nha Trang – Khánh Hòa thì hãy liên hệ ngay với NhaDatNhaTrangOnline.com qua số Hotline: 0898.14.3368 (zalo) để được tư vấn trực tiếp.
Nguồn: Nhà Đất Nha Trang Online